En köpares undersökningsplikt av en fastighet är långtgående. Tillskillnad från vanliga köp av varor och tjänster måste köparen aktivt noga undersöka fastigheten.

Undersökningsplikten grundar sig på jordabalken, 4:e kapitel, 2 stycket 19 § som stadgar:

"Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet."

 

 

Lagen tar upp:

• Vad köparen borde ha upptäckt vid en undersökning med hänsyn till fastighetens skick.
• Jämförelse ska göras med andra jämförbara fastigheter.
• Omständigheter i övrigt.

En köpare kan inte åberopa fel som var möjliga att upptäcka vid undersökning av fastigheten. Inte heller kan köpare få ersättning för skador på en fastighet som är normala eller vanliga med hänsyn till fastighetens skick, ålder och omständigheter i övrigt.

Snurrigt?

Det är lätt att bli snurrig vid första genomläsningen av lagen. Lagen har sin utgångspunkt i att en fastighet som säljs är begagnad. En begagnad vara kan inte vara lika bra som en splitter ny vara.

Inkonsekvent?

En fastighet som är nybyggd eller är femtio år gammal kostar en förmögenhet. Vanligtvis det dyraste köpet som en privatperson gör i sitt liv. Rättsskyddet borde vara till fördel för köparen.

Men eftersom lagen utgår ifrån att fastigheten är begagnad, använd under några eller många år är lagen som den är. Det skulle inte heller vara rättvist mot en säljare om den var skyldig att åtgärda alla fel som kan finnas på en fastighet.

Lagen är konsekvent. Använd vara har sämre skydd än en ny produkt.

Svårigheten?

Svårigheten är att upptäcka alla fel som kan finnas. Lagens utgångspunkt är att husets konstruktion, ålder och andra omständigheter avgör vad som är normalt.

Ett hus med plattak har större risk att vara utsatt för fuktskador i innertaket jämfört med ett hus med sadeltak. En köpare av en fastighet med plattak förväntas göra noggrannare undersökning om det finns tecken på fuktskador i takkonstruktionen.

Ett hus som är tio år gamalt bör vara i mycket bättre skick än ett hus som är femtio år.

Priset på fastigheten kan också vara avgörande. En fastighet med ett lågt pris kan inte förväntas vara i toppskick. Men å andra sidan behöver inte ett högt pris innebära att köparen kan utgå ifrån att fastigheten är i bra skick.

Undersökningspliktens omfattning.

Undersökningsplikten omfattar hela fastigheten. Allt som går att undersöka ska besiktas noga. Mark, byggnader och installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, radonförekomst, eldstad och skorsten. Därtill även att bygglov finns till byggnader och installationer.