FAQ - Frågor & svar
Du är välkommen att ställa frågor om husköp, som juridik, huskonstrutkioner, renovering etc.
Klicka här för att ställa en fråga.
Fråga: Ang. Besiktning.
Hej! Vi ska köpa ett hus som redan är besiktat. Och det var inga större saker att fixa. Men mäklaren frågade om vi ville att besiktningsmannen skulle komma ut igen? Vad innebär det? Är det nödvändigt? Vad kostar det isf?
Elin
Svar:
Det är frivilligt med besiktning. Vid köp av en ett hus gör de flesta en överlåtelse besiktning. Det är bättre att göra en egen än att förlita sig på den tidigare, då finns också möjlighet att närvara och ställa frågor.
Fråga: byggnorm avloppsrör toalett
enligt ritning så är dimensionen 90mm. följande info har jag sett på internet Enligt svensk byggnorm och VVS AMA är egentligen 90mm den absolut minsta dimensionen för WC-avlopp men tror knappt det går att få tag på rör och rördelar med denna dimension längre. Pratat med ägaren före mig som pekar på ett problem med avloppen på slutet av 80-talet. Bakfall , pg av att stammarna hade sjunkit. Då fanns det problem. Vi har inte haft några problem under de åren vi bodde där (7år). Kanske samma problem igen
alf töredal
Svar:
Det låter onekligen komplicerat. Det enda sättet att reda ut det är att kontakta en byggnadsingenjör som får granska det hela.
Fråga: byggnorm avloppsrör toalett
det gäller avlopp toalettstol tittar jag på ritningarna så är det antingen 75mm eller 90, dock ej 110 papper fastnar i toaletten. hur kan man lösa problemet? kostsamt att byta rör
alf töredal
Svar:
Det kan fungera med en avloppskvarn.
Då jag nu har lite mer information kan jag knyta den till den första frågan. Avgörande för skadestånd är vilken information som lämnats vid försäljningen. Har ni haft problem under tiden ni bott i huset? Har ni informerat köparen om detta?
Grunden för att få skadestånd är vad som har utlovats. Köparen har också undersökningsplikt. En skadeståndsprocess är komplicerad. I detta fall är det inte enkelt att uttala sig om vem som har rätt, det måste göras en noggrann juridisk analys om all fakta som förekommit försäljningen.
Fråga: byggnorm avloppsrör toalett
hej vi har sålt ett radhus som byggdes 1979 nye köparen pekar på dolt fel och felkonstruktion eftersom avloppsröret har diametern 75mm. enligt dagens byggnorm gäller 110mm vad gällde 1979?
alf töredal
Svar:
Dimensionering av avloppsrör skiljer sig åt om det är från handfat, dusch, diskbänk eller toalettstol. Toalettstolen har vad jag vet alltid varit 110 mm. Handfat och dusch finns både som 50 mm och 75 mm.
Så frågan är var någonstans i huset som han hittat 75 mm rör.
Fråga: rengöring av ventilation
Hej. Hur mycket kan det kosta för att rengöra/suga ut damm från ventilationstrummorna i vår villa?
Helen Eklund
Svar:
Det bästa sättet att få priser för rengöring av ventilationen är att kontakta skorstensmästaren, de har kunskap och utrusning för att utföra arbetet.
Fråga: Beräknad livslängd
Ska sälja min mors hus byggt 1945. Var hittar jag information om beräknad livslängd för att undvika att hamna i en dolda-fel situation. Jag menar då inte företagens egna uppskattningar utan dem som används juridiskt. Vissa saker är ju gjorda under åren. Däremot har aldrig golv, tak, torpargrund, isolering o dyl. varit föremål för några större åtgärder.
K Y L
Svar:
Det finns listor på grovt uppskattade livslängd på olika saker. Men det finns inga listor som används juridiskt. Livslängd beror på så många olika faktorer.
Vid försäljning av huset har dessa liten betydelse för dolda fel. Dolda fel är i princip att renoveringar, eller nybyggnation, har utförts på ett felaktigt sätt, där det inte går att kontrollera hur det utförts i efterhand. Ett exempel på detta är klinkers. Klinkers i badrum ska ha ett tätskikt innan klinker läggs. Detta går inte att kontrollera i efterhand. Informera säljaren om att det utförts fackmannamässigt måste man kunna lita på detta. Visar det i efterhand att det inte utförts fackmannamässigt, att tätskikt saknas, så är det ett dolt fel.
Ett hus som är byggt 1945 och som inte har renoverats i några större omfattningar så säger lagen att köparen får räkna med att det finns fel och brister.
Som säljare bör man vara försiktig med att lova ett bättre skick än vad det faktiskt är. Upplyser man som säljare om vad man faktiskt känner till och inte döljer något är risken för dolda fel liten.
Fråga: Fortsättning inredd källare
Hej! Hoppas jag får ställa en fråga till. Det kära källargolvet. Trägolvet är slipbart trälaminat (klickgolv). Ok? Det verkar som om det gamla golvet bestod i en plastmatta som lagst på betonggolvet. Frigolitisoleringen har lagst under det nya trägolvet. 1. Om nu den gamla plastmattan ligger kvar sen innan - ger den något skydd? Vad kan hända om ingen platonmatta eller dyl finns? 2. Är det ok att ingen isolering finns när det gäller väggarna? 3. Jag tänker kolla upp radonet. Dock sa mäklaren att det inte behövs eftersom det är betonghålsten och vi inte bor i högriskområde..
E-L
Svar:
Lita aldrig på en mäklare :). Radon kommer ofta från mark som omger huset. Bättre att vara på den säkra sidan.
Jag skulle ha rivit upp golvet. Om det finns en plastmatta sedan tidigare så kan det mycket väl bildas mögel mellan betongen och plastmattan.
Platonmattan, som exempel, har särskilda kuddar. Dessa kuddar göra att luften kommer mellan betongen och själva mattan, fukten ventileras bort.
En plastmatta kan hjälpa till att förhindra fuktvandring mellan betongen och frigoliten. Har man organiskt material som trä ska man ha lite golvvärmen på hela året för att förhindra fuktspridning.
Oisolerade källarväggar är i sig inget farligt. Nackdelen är att det kostar mer att värma upp källaren. Om isolering övervägs ska den alltid göras från utsidan för att minimera riskerna.
För egen del föredrar jag golvvärme med klinkers i källaren.
Fredrik
Fråga: Hur bedöma inredd källare?
Hej! Har precis tittat på ett litet tegelhus, byggt-68. Boyta 95 kvm. Källare 135 kvm med tvättstuga mm + 2 inredda rum: sovrum och stort allrum med öppen spis. Känner ägaren som haft huset från början och till för fem år sen. Han är extrem pedant. Början av 90-talet grävde han om dräneringen runt källaren och lade 1 meter makadam/singel för att förebygga problem. Källaren är uppbyggd av betonghålblock + behandlad med tjära och sedan klädd med platonmatta. (ingen isolering vare sig ut-eller invändigt). Nuvarande ägare har ägt huset i fem år och lagt in flytande trägolv med trävärme (hantverkare har utfört arbetet. Förut var det plastmatta utan golvvärme. Under golvet finns en betongplatta med frigolitisolering. Huset ligger i en sluttning. Huset i övrigt är välskött och i bra skick men jag känner oro för källaren. Eftersom jag separerar från min man så kommer jag inte själv att kunna göra några större renoveringar. Har läst olika skräckhistorier om inredda källare och att golvvärme är helt förkastligt. Dock säger en duktig snickare som är bekant att golvvärmen inte alls behöver vara något problem om det är rätt gjort. Hur stor vikt ska jag lägga vid källaren?
Eva-Lena
Svar:
Som snickaren sagt till dig behöver det inte vara något problem.
Det är alltid en risk med att lägga golv på frigolit och värme. Egentligen ska platonmatta (platonmatta för betonggolv) läggas mellan betongen och isolering.
Värmeslingorna hjälper till att hålla betonggolvet fri från fukt. Det man kan fundera över om värmeslingorna kan få trägolvet att spricka på grund av uttorkning. Det gäller massivt trägolv.
Det låter inte som en skräckhistoria. Men en liten risk finns alltid.
Du bör även kontrollera radonen om du funderar på att köpa huset.
Fredrik
Fråga: dolt fel med spricka i avloppsrör?
Hej!Vi köpte vårt radhus (byggt 1970) för två år sedan. Vi har påbörjat en mindre renovering av tvättstugan och upptäckte att avloppsröret i tvättstugan som kommer från ovanvåningen har en spricka i sig och läcker ibland. Enligt rådgivning över telefon med rörmockaren bör vi antingen åtgärda felet provisoriskt med att "limma" ihop sprickan eller att bila upp hela golvet och sätta in ett nytt rör med hjälp av honom. Frågan är om detta är ett dolt fel? Hade man kunnat se sprickan tror ni? Den är svår att se då röret är placerat trångt i ett hörn och mycket andra rör runt omkring.
Marie
Svar:
Huset är omkring 40 år. Det är ungefär så länge som stammar beräknas hålla, även om de kan hålla längre. På grund av husets ålder är denna typ av en skada som man får räkna med.
För att det ska vara dolt fel krävs, i detta fall, att säljaren kände till felet men informerade inte om det. Det är svårt att bevisa att en säljare kände till ett fel men inte informerade om det.
Fel som är svåra att undersöka behöver inte vara ett dolt fel. Fel som är vanliga och är allmänt kända räknas oftast inte som dolda fel.
/Fredrik
Fråga: Hur stor risk?
Vi har fallit för ett hus som vi är intresserade av att lägga bud på. Men vi är lite osäkra, huset är byggt runt 1902 och har renoverats 1998. Huset i sig ser fint och fräscht ut. Det är bara små detaljer som behövs fixas. Men nu till frågan: Grunden,det finns ingen uppgift på om underhåll har gjorts och vi har ännu inte kommit så långt i processen att vi kan göra en besiktning. I pappren som vi fått står det att undergrunden är i Morän,grundkonstruktion är Grundsulor, betongplatta, krypgrund. Grundmurar är betong(sockelskivor) bjälklag är i trä. Som ganska okunnig i husköp undrar vi om detta är en bra grund och hur stor är risken att det finns fuktskador? Om det finns fukt är detta svårt att åtgärda och viktigast är det en dyr historia? Mycket tacksam för hjälp!!!
Meryem
Svar:
Jag är inte helt säker på vilken sorts grund det är. Du skriver om betongplatta och krypgrund. Med tanke på husets ålder är det förmodligen krypgrund. Krypgrund är att betrakta som en riskkonstruktion. Anledningarna till detta är många. Går att läsa mer på www.krypgrund.info.
Fredrik
Fråga: frysta rör
Hej, Vi köpte ett hus från 1902 i april. Nu när det är vinter visar det sig att vattnet fryser ofta till badrummet på ö.v. Säljaren har renoverat köket 2005 därifrån vattenledningarna går och har troligen gjort en del rörjobb själv. (vi har inte brytit upp väggarna i köket ännu och kollat bristerna i rördragningen)Röret går troligen i ytterväggarna och har inga elslingor. Är det under -15 grader fryser varm- och kallvatten. Ägaren säger att han inte haft problem med att vattnet fryst, vilket är lögn då grannar säger annorlunda. Har även hört av rörmokare att man kan böja rören fel så att detta problem uppstår eller att isoleringen runt rören äts upp av råttor. Vi är rädda att rören ska frysa sönder, men vad vi vet har de inte gjort det. Hur ska vi göra? Är detta att räknas som ett dolt fel? Måste vi bryta upp de renoverade väggarna och kolla rören innan vi vet? I frågeformuläret via mäklaren svarade säljaren nej på frågan om de kände till problem med inre rör eller eldragningarna. Om säljaren kommer att uppge att han ej rört rören vid renoveringen- vad gör vi då? Är det ändå ett dolt fel? Även om det kanske inte orsakat skada så kommer vi ju ändå få göra stora ingrepp på huset som kostar. Tips?
Maria
Svar:
Om säljaren har renoverat huset och därmed gjort ingrepp som innebär att rören fryser så betraktar jag det som dolt fel.
I och med huset är från 1902 får man normalt räkna med felaktigheter av detta slag. Men som jag skrev ovan så kan man ändå betrakta det som dolt fel om förra ägaren gjort utfört arbetet fel.
Har ägaren skrivit att inte haft problem med rören och det går att bevisa att han ljugit då är det dolt fel oavsett renovering eller ej.
Det finns grund för att gå vidare med saken.
Hälsningar
Fredrik Lundahl
Fråga: Montera platt Tv på yttervägg, dra kablar dolt
Hej, Jag bor i ett trähus från 2000. Ytterväggen är tilläggsisolerad på insidan. Så väggen är alltså först träpanel, reglar, tjock isolering, plast, reglar, tunn isolering, gips. Nu har jag hängt upp TVen på väggen och gjort ganska stora hål i gipsskivan bakom Tven (5x20cm) och dragit kablarna längs en regel, petat undan isoleringen en aning och ut via ett hål(5x20Cm) vid sockeln. Snyggt, men jag har så här i efterhand fått lite funderingar om detta är helt olämpligt ur fuktskade risk... synpunkt? Alltså är detta ok eller bör jag omgående täta gipsskivan igen?
Thomas
Svar:
Om du inte har tagit sönder fuktspärren är det ingen större fara.
Fredrik
Fråga: Stödmur mot kommunägdmark
Mellan min tomt och kommunens väg finns en stödmur som håller upp vägbanan och annan mark. Nu håller muren på att ge vika och kommunens massor är på väg in på min tomt. Vad har kommunen för skyldigheter i detta fall? Det finns inget avtalsservitut. Som jag ser det så är muren där för att hålla upp kommunens vägbana. Gäller någon form av praxis? Vem på kommunen ska man vända sig till?
Peter
Svar:
Det beror på vem som uppfört stödmuren. Om det är kommunen som byggt stödmuren för att uppföra en väg så har kommunen ansvar. Ansvaret villar på den som uppfört muren.
Du ska vända dig till den förvaltning som är ansvarig för vägunderhåll, ofta kallad tekniska kontoret.
Fredrik
Fråga: riva grannens spalje som sitter fastskruvad i vår fasad.
Hej! Vi bor i ett kedjehus där vår fasad vätter mot grannens trädgård. Vi vill ta ner spaljen som tidigare ägare har satt upp på vår fasad. Grannen säger att han köpt sitt hus i befintligt skick och att vi inte får ta ner spaljen trots att den är skruvad i vår fasad. Vad gäller?
Henrik Eneroth
Svar:
Du äger fasaden och kan ta bort spaljén. Du måste ju få komma åt väggen för målning och byte av träpanel.
Det är tråkigt med grannar som inte kan ge med sig. Avtal mellan grannen och förre ägaren är något som de får reda upp. Detta är bara en små sak, en sak som grannen borde förstå att man vill underhålla sin egen fasad.
Då du har tagit upp saken med grannen innan du tar spaljén har du också gjort allt för att upprätthålla en god ton.
Fredrik
Fråga: Husdränering - Grannar
När vi ska dränera vårt kedjehus kommer en del av grannens tomt att bli utsatt/påverkad. Jag har inte pratat med grannen än men om denne skulle sätta sig på tvären har jag då rätt att "bara köra på" då för att få mitt hus dränerat om jag bara återställer grannens tomt. Om man inte har denna rätt så blir det ju ett "moment 22". Jag menar dränerar jag inte så tränger fukt in i huset.
Farbror blåsvart
Svar:
Man har inte rätt använda sig av grannens tomt för att utföra arbete på sin egen tomt. Nu vet jag inte hur långt det är mellan ditt hus och grannens, normalt är 4,5 meter. Arbetet får läggas upp på så sätt att grannens tomt inte påverkas. Även om det blir dyrare och mer komplicerat.
Fredrik
Fråga: markentreprenad
Vi har köpt nyproduktion inkl markentreprenad där baksidan har en slänt mot prickmark (på vår tomt). Vilka regler gäller för slänten då den är väldigt brant med fallhöjd på drygt 2m på ungefär samma djup och det står träd längst ned. Jag anser att det är olycksrisk och att de bör fylla ut slänten över prickmarken och göra den mindre brant. Regler?
Martin
Svar:
Att området är prickat innebär att man inte får bygga på området. Höjd skillnaderna på en tomt finns inskriven i kommunens detaljplan. Kontakta tekniskakontoret eller byggnadsnämnden i din kommun för att få besked om det är ok att jämna till. Borde inte möta några hinder.
Fredrik
Fråga: Reparation fuktskadat tak
Hej, ska nu reparera vårt fuktskadade tak och vi undrar hur detta ska göras korrekt med vindpapp, plast etc? Vi har brutit upp innertaket och tagit bort allt fuktskadat material, balkar, spån etc. Nu ska vi sätta tillbaks allt och undrar således hur vi gör detta korrekt med tanke på kondens etc?
Ulrika
Svar:
Det första man ska tänka på är att det finns en luftspalt mellan undersidan av taket (yttertaket) och isoleringen. Den ska vara 2 cm eller mer. Luften ska kunna passera fritt från takfoten och upp till vinden. Oftast använder man sig av masonit eller liknande material. Det behövs ingen vindpapp.
När isoleringen är på plats återstår frågan om fuktspärr. Om isoleringen består av kutterspån behövs ingen fuktspärr. Oftast behövs inte fuktspärr heller om isoleringstjockleken är mindre än 10 cm även om mineralull används. Om man vill gardera sig och använda fuktspärr används byggplast 0,2 mm tjock. Fuktspärren hamnar då mellan innertaket och isoleringen.
Fredrik
Fråga: Vattenläckage tak
Hej, har precis köpt ett fritidshus som var länsdeklarerat (alltså överlåtelsebesiktat). Där påpekade besiktningsmannen att några tegelpannor på taket inte täcktes av nockpannorna utan hade halkat ner. Vi tog dit en snickare för kontroll och han bedömde att det inte borde vara någon fara, men han bröt ju dock inte upp taket och kollade. När vi nu fick tillträde så upptäckte vi i innertaket att när vi skulle måla om där så täckte inte färgen och vi blev misstänksamma. Vi bröt upp taket och konstaterade att det var fuktskadat uppåt. Hur långt sträcker sig undersökningsplikten? Skulle vi ha brutit upp taket innan köp eller? Hade besiktningsmannen fuktmätt innertaket så hade han fått utslag direkt. Borde han ha gjort det eftersom vinden är en riskkonstruktion? Eller är det så att vi får stå för detta själva?
Ulrika
Svar:
Om jag läser texten rakt upp och ner så är detta ett fel som man borde ha räknat med. Fattas det takpannor eller att de inte täcker så ska man alltid kontrollera detta extra noga.
Det som skulle kunna förändra situationen är om säljaren påstått att det precis har inträffat och att det inte finns några skador, eller något liknande, då blir svaret inte lika svart och vitt. Då skulle man kunna resonera om ett löfte från säljaren.
Överlåtelsebesiktningen som gjorts i detta fall är mer som information. Med detta underlag borde en noggrannare besiktning gjorts.
Fredrik
Fråga:
Hej, jag skulle vilja rengöra ventilationskanalerna i vårt hus byggt 1990 eftersom det har fastnat så mycket damm där. Finns det något hjälpmedel att köpa i bygghandeln. Mvh
Anita Edman
Svar:
Något som skulle finnas, dock aldrig sett om det finns. Ventilationskanalerna blir snabbt igentäppta och tappar i funktion.
Det är rätt omfattande och smutsigt arbete, kanske anlita sotare till det, de har redskap som behövs.
Fredrik
Fråga: Diffusionsöppet vindskydd utan ångspärr
Ok. Min oro låg i det faktum att varm innerluft får ytterligare ett skikt (förutom befintlig mineralull) att passera (Halotex W10) och att detta då skulle kunna medföra kondensproblem. Du menar alltså att detta är en obefogad oro?
Christer Johansson
Svar:
Ja, problemet är inte vindskyddet. Den måste finnas, i annat fall gör isoleringen ingen nytta. Isolering består i princip av luft. Stillastående luft utgör isolering. Använder man sig av mineralull utan vindskydd kommer luften inte att bli stilla stående inne i mineralullen, isoleringen gör ingen större nytta.
Varm luft som blir till kondens inne i en vägg är ett problem. Oavsett om man har mycket eller lite isolering kommer kondens att finnas kvar inne i väggen, om den når dit. Lufta ut fukten innebär att man får minska ner på isolering och tätheten. Det blir ökade värmekostnader.
Därför använder man sig av plast som ska förhindra att fukt bildas i väggen. Jag tillhör den gamla stammen som anser att plast inte ska användas. Men med åren och det faktum att varmluft som kyls av blir till kondens (fukt) har jag fått byta åsikt (på grund av ökad kunskap). Men det måste utföras på ett korrektsätt.
Problemen kommer inte att öka för att du använder vindpapp (vindskydd). Det faktum att det finns isolering innebär att fukten blir stående inne i väggen. Mineralull, enligt mina egna erfarenheter har svårt att torka ur även om det är helt öppet. Jag tillförde fukt i mineralull (glasull) för att se hur lång tid det tog för att torka ut. Det tog lång tid.
Jag brukar därför avråda från att tilläggsisolera en befintlig byggnad. I ditt fall ska man använda sig av vindskydd.Det kommer inte att påverka fukthalten inne i väggen.
Fredrik
Fråga: Diffusionsöppet vindskydd utan ångspärr
Jag tror du missförstod frågan. Vi har bara tänkt byta ytterpanelen och samtidigt med detta lägga på diffusionsspärren (Halotex)utanpå befintlig isolering. Frågan är om det är ok att tillföra (halotexen). (Vi kommer alltså inte att röra isoleringen och inte tillföra någon ångspärr).
Christer Johansson
Svar:
Det är helt OK. Halotex W10 vindskydd används på väggens utsida, ytterväggen. Det finns ingen risk att fukt letar sig in i väggen då det är en yttervägg. Isoleringen skall alltid skyddas med vindskydd så att uteluft inte blåser igenom isoleringen. Utan vindskydd fungerar inte isoleringen som det ska, luften ska stå still inne i isolering.
Kall uteluft som kommer i kontakt med ett material som är varmare än luften innebär inga problem eftersom kondens inte bildas. Varm luft som kommer i kontakt med ett material som har lägre temperatur än luften är ett problem då det uppstår kondens.
Uteluften som letar sig in i en vägg kyls inte ner, ingen kondens. Så länge det är ett material som är öppet åt bägge håll (vindskydd) så kan luften passera både in i väggen och ut igen. Det blir ingen ökad fukthalt inne i väggen. Monterringen som Halotex visar på sin sida är helt korrekt.
Fortsätt fråga om jag är luddig, eller om något är oklart.
Fredrik
Fråga: Diffusionsöppet vindskydd utan ångspärr
Hej! Jag har ett radhus från 1974 där vi skall byta panel. Eftersom det inte finns vare sig ångspärr eller vindskydd, har vi tänkt lägga vindskydd utanför isoleringen. (Halotex). Är det någon fara för fukt etc att göra så?
Christer Johansson
Svar:
Det är helt rätt att isolera och att använda vindskydd. Ångspärren ska monteras på inneväggen. När du isolerar utifrån ska inte ångspärr användas.
Uteluften förstör inte isoleringen eller träet inneväggarna. Det är den varma fuktiga inomhusluften som kan gå in i väggen och bli kvar som utgör hot mot huset.
Fredrik
Fråga: Dold tank
Hej! Jag undrar om en gammal bensintank från en mack är ett dolt fel. Det har inte framgått vid köpet att det skulle ligga en tank nergrävd. Tanken är nu upptäckt med en massa elende o utgifter. M.v.h Bosse
Bosse Berglund
Svar:
Generellt är en nedgrävd bensintank något man får räkna med om man köper en bensinmack. Även om bensinmack är för länge sedan nedlagd är det förmodligen något som omfattas av undersökningsplikten.
Om säljaren lovat eller get sken av att det inte skulle finnas något sådant kommer det i annat läge. Då är säljarens uppgifter vilseledande.
Men om inget av det har diskuteras får man nog anse att det undersökningsplikten omfattar att ta reda på vad som kan finnas kvar, om det varit en mack.
Fredrik
Fråga: Vitvaror
Vid försäljning av bostadsfastighet. Får man ta med sig: Kylskåp, diskmaskin och tvättmaskin?
Mia
Svar:
Nej, man får inte ta med sig hushållsmaskiner som är avsedda att permanenta användas som spis, tvättmaskin, kylskåp, diskmaskin och liknande.
Detta under förutsättning att det är samma ägare till huset/fastigheten och den som köpt maskinen. Den som bor i en hyreslägenhet och med egna pengar montera in en tvättmaskin/diskmaskin får ta med sig den när de flyttar.
Fredrik
Fråga: Ångspärr saknas i ytterväggssyllar
Vi köpte ett hus -09 som delvis uppfört 1943 men har en tillbyggnad uppförd 1979. Besiktningsprotokollet påpekar en mikrobiell lukt i tillbyggnaden som kan härledas utifrån att golv från den tiden utgör en riskkonstruktion samt att det råder en förhöjd fukthalt i reglar i provhålet - mitt på golvet - som togs upp. Vi godtog detta genom en prisförhandling med säljaren. Allt ok så långt. I samband med att vi rivit ut hela golvet i den nya husdelen efter köpet påpekade besiktningsmannen (som skulle fastställa huruvida det fanns andra problem innan vi började bygga nytt golv) att det saknades nedre kantregel för väggspånskivorna samt ångspärr mellan ytterväggssyllar och betongplatta. Det menade han var dolt fel. Fukthalten i syllarna var dock OK. Jag har ett par frågor: Är det korrekt att anta att "riskkonstruktion" innebär att huset inte uppfyller byggnorm? Är det korrekt att anta att ytterväggar INTE utgör en del av golvets konstruktion, och sålunda INTE skall omfattas av den utökade undersökningsplikten mht att misstankar riktades mot golvet - inte bärande delar i väggarna. Besiktningsmannens provhål var ju mitt på golvytan. Vi är väldigt säkra på vår sak, men säljarens försäkringsbolag menar att ytterväggssyllar omfattas av fördjupad undersökningsplikt om misstankar riktas mot golvet. Golvet läggs ju in separat! Vi är säkra på vår sak någonstans, men säljarens försäkringsbolag menar i princip att vi skulle misstänka syllarna. Mätning av syllarna i sig visade dock på en fukthalt under 14%. Dessutom menar de att vi skulle misstänka syllarna även om de uppfyllt norm, vilket jag tycker är väldigt långsökt. Man har haft ångspärr under syllar i alla tider. Formell norm eller inte. Avsaknaden av kantregel kommenterade de inte ens. Jag menar: hur ska vi veta att vi skulle misstänka syllar och kantreglar och hur kollar man det utan att reta en säljare för att man ska riva upp golvet och 20 cm upp på väggen - på rätt ställe - innan köpet? Ska vi dra detta vidare till domstol? Erik
Erik
Svar:
Det är svårt att helt korrekt besvara frågan eftersom juridiken kring dolda fel är snårig, men jag ska göra ett försök.
Försäkringsbolaget, eller försäkringsbolag i allmänhet, ersätter inte den här typen av fel frivilligt. Anledningen är att de annars skulle få betala ut stora försäkringsbelopp i längden. Försäkringsbolaget känner ju också till hur svårt det är att bevisa dolda fel, och hur svårt det är att driva tvist mot försäkringsbolag i domstol. Få har råd med de kostnader som det medför. Oftast räcker inte pengarna från rättshjälpen särskilt långt.
Om det är ett dolt fel eller om det är något som man borde räkna med? Försäkringsbolaget resonemang om att det är en riskkonstruktion och att man utifrån de fel som upptäckts även skulle ha fattat misstankar om andra fel är inte helt ologiskt. Det är allmänt känt att det förekom mycket ”byggfusk” under denna tid. De fel som upptäcktes kan leda misstankar om andra fel.
Jag säger inte tvärsäkert att det är så men en domstol skulle kunna resonera på liknande sätt, inte helt ovanligt.
Ett problem med att driva målet vidare är att det är svårt att hitta advokater som kan detta område med dolda fel. Dessa mål är svåra och kräver en advokats skicklighet samt att advokaten är insatt i dolda fel.
När det gäller fel av denna typ skulle jag ha anlitat en välrenommerad byggnadsingenjör som får gå igenom ärendet. Utifrån dennes synpunkter skulle jag välja att gå vidare eller inte, beroende vad denne kommer fram till. Varför inte vända sig till en advokat direkt? Advokater lever på att driva processer. En del, inte alla, får det att låta enkelt och är säkra på att vinna målet vid första mötet. Ibland kan man få falska förhoppningar.
Jag vill också påpeka att jag endast har tillgång en kort sammanfattning, det kan finnas andra skäl eller en annan synvinkel om man går igenom vad som hänt.
Fredrik
Fråga: Grannsämja ?
Vi bor i ett radhus där tomtgräns ligger i direkt anslutning till vår garagevägg. Vår granne som älskar blommor och buskar har i princip planterat ända mot vår vägg. Eftersom vi behöver underhålla, ev byta panel, måla, denna vägg, så kommer ju grannens perenna växter att trampas ned. Vad kan jag ev oberopa för regler kring detta ? Finns det någon regel som säger att man måste se till att man har rätt att underhålla sin egen fasad utan problem ?
Peder
Svar:
Kan inte komma på att det skulle finnas någon regel om att man ha rätt att underhålla sin fasad. I Jordabalken 3:e som reglerar förhållandet mellan grannar finner jag inget direkt stöd, läs mitt blogg inlägg Grannar emellan
Frågan är var gränsen går. Ibland går gränsen tätt intill en byggnad men de flesta kommuner kräver att man har minst en meter mellan byggnaden och tomtgränsen för att kunna underhålla sin egen trädgård.
Det bästa är att prata med grannen, men jag vet att en del grannar är omöjliga. Så kolla upp var tomtgränsen går. Ta hjälp av kommunens kartor eller lantmäteriet. Gränsen går inte alltid där man tror att gränsen går.
Fredrik
Fråga: Vattenskada
Hej, Vi köpte vårt hus i mars 2009 av en privatperson som låtit en husleverantör bygga huset oktober 2008. Nu visar det sig att vi fått en vattenskada i grunden pga läkage från ett avloppsrör. Huset var nytt när vi köpte det, inga andra hade bott i det tidigare. Husleverantören lämnar en 2-årig byggfelsgaranti och således bör väl denna gälla. När jag kontaktar husleverantören så påpekar de att jag inte har något avtal med dem och således ingen garanti, den upphörde i och med överlåtelsen. Stämmer verkligen detta? Visst skulle jag kunna hävda att det är ett dolt fel och kräva säljaren på kostnaden men borde inte husleverantörens garanti gälla även efter överlåtelsen?
Robert
Svar:
När man köper ett nytt hus gäller större köp trygghet. Reglerna i jordabalken avser främst äldre hus.
Om företagets garanti bara skulle gälla den första ägaren kan jag inte svara på eftersom jag inte läst avtalet. Det är fullt möjligt avtalsmässigt att skriva in en sådan klausul. Men det förändrar inget i sak. Har ett företag uppfört huset med total entreprenad är det bara till att kontakta en advokat som får skriva till företaget och kräva att felen rättas till. Fel av dessa slag är inget som är normalt för ett hus som endast är två år gammalt.
Fredrik
Fråga: vatteni hålrummet under kontrolluckan i ett radhuset byggt 1979
Vi har i samband med en överlåtelsebesiktning upptäckt vatten ca 40 cm ner under en kontrollucka i betongplattan, radhuset är byggt 1979. Enligt den tekniska beskrivningen finns det 150-400mm yt-respektive genomstabiliserande lättklinker under plattan. Vid fuktmätningen har man inte hittat några förhöjda värden av fukt i golven någonstans i huset. Vi har bott i huset sedan det var nytt och har inte haft några problem av detta. Vad bör vi göra?
Margareta Eriksson
Svar:
Jag har inte riktigt förstått frågan. Huset är byggt på en betongplatta. Det finns en kontrollucka, öppnar man kontrolluckan finns vatten det vatten under betongplattan?
Lättklinkern som plattan är gjuten på är tillför att förhindra att fukt från markens sugs upp av betongplattan. Kallas för kapillärbrytande skikt.
Alla grunder ska finnas dränering. Dräneringen kan se ut på olika sätt, behöver inte alltid vara nedgrävda rör som leder bort vatten. Men det är en fördel med nedgrävda rör som leder bort regnvatten som tränger ner i marken. Jag tycker att huset borde dräneras om så att vatten i marken leds bort. Även om man inte upptäckt några skador kan det ändå bli skador i framtiden.
/Fredrik
Fråga: riva hus
Hej! hur mycket kostar det på ett ungefär att anlita en byggfirma för att riva ett hus på ca:70kvm?
frida
Svar:
Helt ärligt så vet jag inte. Det beror på många faktorer. Idag ska allting sorteras, så det beror på vilket material huset är byggt i och hur mycket ni kan göra själva.
Jag rev en tillbyggnad som var byggd i trä, allt som allt kostade det 10 000 kr. Gjorde allt arbete själv och hyrde grävmaskin för att fixa till marken.
Fredrik
Fråga: Tidigare besiktning
Hej! En "liten" undran: Vi köte vårt hus för ca 7 år sedan, vi anlitade då en besiktningsman som dokumenterade en "tvåa" på protokollet gällande att taket hade en liten försvagad kontruktion men ingenting att åtgärda. Nu när vi ska sälja huset visade det sig vid försäljningen att vi är tvungna att gå ner flera hundra tusen för att taket är för svagt! Vem av besiktningsmännen ska man tro på och ska VI verkligen stå för detta? Ann
Ann Sandberg
Svar:
Det finns normer för hur takstolar ska vara dimensionerade för olika typer tak samt var i landet huset ligger, olika snö zoner.
Det är en vag beskrivning, ”försvagad konstruktion men inget att åtgärda”. Är den försvagad ska felet åtgärdas. Vet inte vad den besiktningsmannen tänkte på.
Personligen skulle jag ta kontakt med en byggnadsingenjör som fick kontrollera taket och eventuellt komma med förslag på åtgärder. Det är inte helt säkert att det är ett fel förrän en kunnig byggnadsingenjör granskat konstruktionen.
Därefter skulle jag kräva tidigare besiktningsmannen på pengar. Vet att det är svårt att vinna ett mål mot dem som utfört besiktning. Men här har denne observerat ett eventuellt fel och skrivit att det inte behövs åtgärdas. Borde vara grund för eventuellt skadestånd.
/Fredrik
Fråga: Avsiktsförklaring
Vad innebär att man skriver på en avsiktförklaring? Är det klokt att göra detta innan man sålt sitt hus?
Göran Aspl
Svar:
Avsiktsförklaring är inget bindande avtal. Det är ett dokument som innehåller uppgifter om vad som är överenskommet. Meningen är att det är utgångspunkten för mer fördjupade förhandlingar som ska leda fram till ett bindande avtal. Avsiktsförklaring är relativt nytt för svenskt rätt. Den kommer från Anglosaxiska länder, används mest vid långa och komplicerade avtalsförhandlingar.
För hus affärer ser jag ingen nytta med ett sådant avtal.
/Fredrik
Fråga: Fortsättning Buckla i kylskåpsdörr
Tack så mycket för svaren! Så det kan alltså inte finnas något sådant kylmedel inne i dörren alls? Utan bara i väggarna och bakom kylskåpet, och skulle något läcka där så stannar kylskåpet helt direkt?
Svar:
Det fins ingen risk för att köldmedelet läcker ut. Om det skulle gå håll på ett rör kommer kylskåpet att bli lika varmt som det är inomhus.
Hälsningar
Fredrik
Fråga: Fortsättning Buckla i kylskåpsdörr
Du skrev förresten också att en liten buckla i metallen inte är någon fara. Vår kylskåpsdörr är vit, både på insidan och utsidan. Jag vet inte om det kan vara metall på utsidan ändå, även fast den är vit eller om det är något annat material? Men det kanske inte spelar någon roll?
Svar:
Hej
Med metall avsåg jag plåt. Plåt går att måla i olika färger. Mer info nedan.
Hälsningar
Fredrik
Fråga: Fortsättning Buckla i kylskåpsdörr
Är det alltså farligt att få i sig köldmedel? Och kan någon ha orsakat ett sådant hål utan att man märker det nu, eller fortsätter det bara rinna i så fall?
Svar:
Hej
Köldmedel är farligt. Men det är ingen risk att man får i sig det. De finns inne i rören på baksidan av kylskåpen samt inne i kylskåpsväggarna.
Dagens köldmedel vet jag inte hur det luktar. Men jag vill minas att freon luktar illa.
Skulle köldmedel läcka så upphör kylskåpet att fungera. Det är ingen större risk att man utsätts för det.
Hälsningar
Fredrik
Fråga: Följdfråga Buckla i kylskåpsdörr
Hej! Jag skrev en fråga i slutet på förra veckan om en buckla i kylskåpsdörren. Tack för svaret! Jag vill bara kolla vad du menar med "sticka hål i plasten på insidan"? Menar du inne i kylskåpet eller på insidan av dörren? Och hur ser köldmedel ut? Vår buckla är på utsidan av kylskåpsdörren. Så då kan det inte vara någon fara alltså?
Svar:
Hej
Äldre kylskåp som inte är självavfrostande brukade en del avfrosta med hjälp av vass kniv. Det blev ofta håll i plasten som kylskåp är gjorda av på insidan. Kommer inte ihåg om gas användes som isoleringen mellan plasten och plåten. Eller om de lyckades även sticka hål i rören som finns inne i väggarna i kylskåpet som innehåller köldmedel.
Utsidan av kylskåpen är tillverkade av plåt. Plåten går att måla i olika färger. Om det blir en buckla i dörren finns det inget som kan skadas.
Det är inte vanligt att det blir buckla på plast. Antigen spricker plasten eller så händer ingenting. Plåt är mer elastisk och därför kan bucklor uppstå.
Om du har en buckla så är det ingen fara.
Hälsningar
Fredrik
Fråga: Tomtgräns
När vi köpte huset fanns en (fallfärdig)mur av stolpar längs tomtgränsen. Vår tomt är närmare en meter högre än grannens. När vi sedan tagit bort muren och gjort en slänt istället, talar grannen om att muren legat på fel sida om gränsen, 20 cm, så vi fick flytta på slänten. Det gick inte att se gränsmarkering, då den låg under marken. Är detta att betrakta som ett dolt fel? Borde säljaren inte upplyst oss om detta?
Gudrun Güngör
Svar:
Hej
I normalfallet är det inte ett dolt fel. Som köpare har man undersökningsplikt att kontrollera med Lantmäteriet om storleken på tomten. Däremot kan köparen vilselett er genom utfästelser. Har säljaren inte sagt något om tomtgräsen så är det förmodligen inte dolt fel. Men när det rör sig om 20 cm så borde, som domstolar ser på det, vara en så liten avvikelse att säljaren inte gjort något fel även denne gjort en särskild utfästelse.
Man kan också ifråga sätta grannen. Har ni kontrollerat med Lantmäteriet var gränsen går?
Men jag förstår er frustration. När jag för många år sedan köpte ett hus så lät det på säljaren som om vi hade en större tomt än i verkligheten. Tomtarealen stämde men säljaren pekade ut fel gräns. Så visst är det irriterande.
Hälsningar Fråga: Fukt i källargolv Två år efter att vi köpt huset
(byggt -62),lossnade färgen på golvet i källaren, vad gör man åt det, och kan det vara ett dolt fel? Gudrun Güngör Svar: Hej! Orsaken till färgen släpper kan vara flera orsaker. 1. Grundarbetet med att slipa och rengöra golvet innan färgen målades kan ha varit slarvigt utfört. 2. Fel sorts färg. 3. Problem med fukt antigen underifrån eller att källaren har för hög luftfuktighet.
En bra golvfärg och att underlaget är rengjort innan målning klarar ganska hög luftfuktighet. Fel som uppstår av detta slag som är byggt 1962 är oftast inte att betrakta som dolda fel. Färg som släpper är inte helt ovanligt på grund av fel färgval och dåligt underarbete. Lösningen på problemet är att slipa bort all färg rengöra golvet samt välja en golvfärg till betong av hög kvalité. Kolla med färghandeln vilken färg de rekommendera till källare golv. Jag målade om golvet i källaren med bra färg för 20 år sedan och den höll. När slipade bort färgen för något år sedan och målade med vattenlöslig golvfärg så bubblar sig färgen när det blir fukt på golvet. Hälsningar Fråga: Buckla i kylskåpsdörr Hej!
Jag undrar om en liten inbuktning i kylskåpsdörren är någonting som borde åtgärdas. Rent estetiskt bryr jag mig inte om det, men kan det på något sätt vara dåligt för kylskåpets funktion eller skada något material som finns inne i dörren så att det påverkar oss som bor där? Svar: Hej! En liten inbuktning i metallen ger inte upphov till några skador. Det enda som ger skador är om man sticker håll i plasten på insidan då köldmedel läcker ut. Fredrik Fråga: Fukt/mögelskada i vägg. Hej för några dagar sen börja jag känna av en mögellukt i vårat storarum som har samma väg som ett uteföråd(med ett plat garagetag ovanpå,nu undrar jag vad jag ska göra då försäkringsbolaget säger att de inte täcker denna skada.Vad kan kostnader bli är i lite kris då jag ej får ta lån? Jenny Sandberg Svar: Hej Jenny Problem med mögel är ett gissel. Det gäller att ta tag i det så fort det finns tecken på att det kan finnas mögel. Mögel kan sprida sig från en del till annan del av huset. Jag kan inte ge dig några prisuppgifter. Jag för vet lite om omfattningen och vad den egentliga orsaken är. Jag känner igen mig själv med att vara utsatt. Tänker ofta att inget får hända med huset eftersom jag inte har möjlighet med nya lån. Det jag skulle göra är att riva upp väggen eller taket där mögeldoften kommer ifrån. Det är gynnsamt att göra det på sommaren jämfört med vintern. Därefter skulle jag ta kontakt med en byggfirma om att få prisförslag. Till denna renovering kan du få ROT-avdrag på arbetskostnaden. Kanske kan ni göra en del av jobbet själva för att hålla nere kostnaderna. Andra åtgärder som ni kan funderar över är att se över ventilationen. Bra ventilation minskar risken för mögel. Just nu kan jag tyvärr inte ge mer förslag på åtgärder. Men du är välkommen med fler frågor. Hälsningar Fråga: Ersättning om säljaren häver försäljning? Om säljaren av ett hus vill lägga in en klausul i köpekontraktet att han kan häva försäljningen om säljaren själv inte får köpa sitt tilltänkta objekt har jag som köpare då någon rätt till ersättning? Köparen har ju erhållit 10% i handpenning under en viss tid?
Har säljaren överhuvudtaget rätt att införa en sådan klausul? Daniel Wennerberg Svar: Hej Daniel! Fråga: El Panna Det är inte draget någon ledning för fjärrvärme och det finns bara en elpanna i huset, finns det något annat förslag för att få det billigare. patrik wilhelmsson Svar: Jag antar att det finns ett vattenburet värmesystem. Priserna för anslutningsavgift mellan olika fjärrvärmenätverk varierar kraftigt. Två alternativ som jag skulle överväga och begära in offerter på är pelletspanna och luftvärmepump. En viktig faktor är driftskostnaden i längden. Men en annan viktig faktor är hur mycket pengar som finns tillgängliga vid investeringstillfället. Alternativ till fjärrvärme är bergsvärme eller jordvärme. Dessa kräver en större investering. Därför skulle jag titta på de två alternativ som jag nämnde i början. Fredrik Lundahl Fråga: Ventilation S, F och FT? Ventilation anges ofta med bokstäverna S, F och FT, vad betyder bokstäverna? Svar: Bokstaven S står för självdrag. Huset ventileras genom ventiler som finns i huset. F betyder att ventilationssystemet har en elektrisk fläkt som suger ut luften, F lika med frånluft. Ny luft tas in genom vanliga ventiler. Tryckskillnaden som uppstår fyller på med ny luft. FT betyder att ventilationssystemet består av både frånluft (F) och tilluft (T). Systemet är helt fläktstyrd, vilket är standard på nya villor. Det finns även FTX, där X står för värmeåtervinning. Frånluften värmer upp tilluften. Energibesparande. Fråga: Dolt fel? Hej!
Vi köpte vårt kedjehus i december 2007. Garagedelen har reglad vägg med så kallad fjällpanel. Vid besiktningen såg vi att de tre nedre brädorna på fjällpanelen var i dåligt skick och behov fanns att byta dessa enligt besiktningsmannen. När jag nu brutit bort en bit av den murkna nedre panelbrädan kan jag konstatera att syllen samt synliga delar av de stående reglarna är helt murkna. Tilläggas kan också att direkt under fjällpanelen sitter plast och luftspalt saknas. Huset är byggt i slutet på 60-talet.
/Daniel Svar: Hej Daniel!
Tråkigt när sådant här inträffar. Jag antar du undrar över om detta kan räknas som dolt fel.
Besiktningsman tycks ha brustit i undersökning. Jag vet i och inte för sig vad han exakt skrev i besiktningsprotokollet. Vid en sådan skada bör man alltid kontrollera vad som döljer sig bakom. Här finns en klar indikation om att en fördjupad undersökning borde göras.
Problemet är att det i princip tycks vara omöjligt att ställa besiktningsmän ansvariga för fel som de begår.
Plasten är felplacerad. Under fjällpanelen ska finnas luftspalt. Mellan luftspalten och isoleringen ska finnas vindpapp. Vindpappen är inte lika tät, utan tillåter en viss luft kan passera.
På 60-talet, även 70-talet, var det många byggare som inte var noga med luftspalter och vindpapp. Än idag kan det dyka upp nya byggnader utan luftspalt.
Sammanfattningsvis kan jag konstatera att det antagligen inte finns någon som går att få ersättning från, även om jag tycker att besiktningsmannen skulle tvingas till detta. Mer personlig åsikt än juridisk.
/Fredrik Lundahl Fråga: Dolt fel? Hej! Vi köpte vårt hus i november 2008, huset är från 1909. Nu är vi igång och renoverar fasaden på huset och har upptäckt att den åldersbeständiga plasten den så kallade ångspärren är felplacerad. Det har orsakat att stommen, reglar och isolering måste bytas eftersom det är uppruttet. Huset är besiktigat av en besiktningsman men för att upptäcka det här felet är man tvungen att utföra ett förstörande ingrepp. Anses det här vara ett dolt fel och har vi rätt till ersättning? Vart ska vi vända oss i första hand för att få hjälp? Tacksam för svar! Hälsningar/Anneli Svar: Hej Anneli!
Felet i sig är dolt men för att kunna få ersättning från säljaren krävs att man inte kunnat räkna med det. Hänsyn ska tas till ålder och huskonstruktionen, enligt jordabalken 4:19. Dolt fel som är ersättningsbart är det antagligen inte fråga om. Huset är byggt 1909. Huset har därefter renoverats. Det är svårt att renovera gamla hus så att de uppfyller våra krav på komfort.
Risken med att isolera gamla hus, särskilt om arbetet utförs fel, är att sådana skador som ditt fall. Tyvärr är denna typ av fel vanliga. Gamla hus byggdes otäta. Huset ventilerade sig självt. När energipriserna steg tätades och isolerades många hus. Följden blir ofta röt- och mögelskador.
Det som kan göra skillnad är om huset är nyrenoverat och att säljaren gjort särskilda utfästelser om husets skick. I så fall behövs en byggnadsingenjör som granskar byggnaden och dokumentera skadorna. Det krävs också en advokat som har erfarenhet på området.
Men med hänsyn till husets ålder är det antagligen svårt att någon form av ersättning.
/Fredrik Lundahl Fråga: Handpenningen Har säljaren rätt att behålla handpenningen om jag inte kan eller vill fullfölja ett husköp? Svar: Den allmänna uppfattningen är att säljaren alltid har rätt att behålla hela handpenningen om köparen inte fullföljer köpet. För att säljaren ska få behålla handpenningen måste säljaren kunna visa på att den lider ekonomiskskada av att köparen inte fullföljer köpet. I praktiken är det svårt för säljaren att bevisa detta.
I de fall säljaren kan bevisa att denne lidit ekonomiskskada får säljaren inte behålla mer än vad som motsvarar skadan.
Fredrik
Fredik
Fredrik Lundahl
Det är så att det råder avtalsfrihet inom detta område.
Svaret blir att det går lägga in sådana klausuler med bidande verkan. Köpet är inte genomfört förrän köpebrevet är undertecknat. I strikt avtalsmässig mening är köpekontraktet att betrakta som avsiktsförklaring som innebär att man senare kommer ingå ett bindande avtal om köpet, det vill säga upprättandet av köpebrevet.
Det kanske blev lite utsvävande. Bryter säljaren avtalet har köparen rätt att få tillbaka sin handpenning. Någon ytterligare ersättning går inte att få.
Fredrik Lundahl