Dolda fel är fel som inte kunnat upptäckas vid okulärbesiktning.

Fel som inte borde ha funnits med hänsyn till husets ålder och skick.

 

 

Dolda fel är ett fel som inte går att upptäcka vid en vanlig undersökning. Ett fel som inte borde ha funnits där.

Två förutsättningar måste vara uppfyllda för att ett fel ska räknas som dolt fel. Felet ska dels vara dolt och dels inte borde funnits där.

Det som är svårt är att avgöra det senare. Finns det fog att misstänka att fel kan finnas? Många olika omständigheter ska beaktas innan det är frågan om ett dolt fel. Har säljaren gjort någon utfästelse om att allt är i bra skick? Hur gammalt är huset? Hur är huset konstruerat? Finns det några varningstecken?

På grund av den vaga formuleringen i jordabalken (4:19) "hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet" gör det svårt att avgöra vilka fel som kan räknas som dolda fel. I sista änden är det bevisningen i domstol som avgör frågan. Bevisning i ett tvistemål är alltid svårt, även om man har rätt.

Exempel.

På 1970-talet fanns det inget krav om att ett badrum skulle ha fuktspärr i väggar och golv. Idag är det standard.

Ett badrum som renoverades på 1970-talet har troligtvis inget skydd i väggarna mot fukt. Om det finns fuktskador bakom kakel går inte att avgöra. Men omständigheterna är sådana att det är troligt. Skulle det vid en renovering visa sig vara fuktskadat i väggarna eller golvet går det inte hävda att det är ett dolt fel.

Badrum som nyrenoverat ska vara fuktskyddat. Det finns ingen anledning att utgå ifrån att det finns fukt i väggarna. Skulle det senare visa sig att det badrummet är fuktskadat är det ett dolt fel. Felet går inte att upptäcka med mindre att väggarna eller golvet rivs upp. Felet borde inte finnas där eftersom badrummet är nytt eller nyrenoverat.

Om ett badrum är nyrenoverat och det finns synliga tecken på väggarna av mögel, i sådant fall finns tecken på att det inte står rätt till. Även om omfattningen av felet inte går att avgöra utan att riva upp väggarna finns det ändå varningstecken. Om det senare visar sig finnas fukt i väggarna går det inte hävda att felet ska räknas som dolda fel, på grund av varningstecken. Varningstecken kan vara andra saker också, exmepelvis spricka i en vägg.

 

 

Exempel 2

En krypvind saknar inspektionslucka. Det är därför inte möjligt att genomföra en undersökning om vinden har fukt eller rötskador. Det visar sig senare att det finns rötskador i takstolarna och i undertaket. Är det ett dolt fel, då det inte fanns möjlighet att inspektera vinden?

Ett fall som Högsta domstolen (HD) prövade med dessa förutsättningar uttalade HD att endast det faktum att det inte fanns någon inspektionslucka gjorde inte till ett dolt fel. Om ständigheterna i detta rättsfall var att säljaren upplyste köparen om att säljaren själv renoverat vinden och tilläggsisolerat på ett fackmannamässigt sätt. Köparen upptäckte vid en renovering att hela vinden var rötskadad. Anledningen till detta var att ventilationsröret från badrummet slutade inne i krypvinden. Varm fuktig luft hade ingen stans att ta vägen. HD skrev att det inte fanns någon anledning för köparen att misstänka att ett ventilationsrör ledde upp fuktig luft till vinden. Med anledning av att renoveringen inte var fackmannamässigt utfört, som säljaren hävdade, godtog HD detta som ett dolt fel. (Rättsfall Nytt Juridiskt Arkiv 1981 sidan 894)

Slutsats.

Slutsatsen är att bara för att det inte finns möjlighet till inspektion gör ett fel inte till ett dolt fel. Omständigheter i övrigt måste beaktas.

Okulärbesiktning

Okulärbesiktning är besiktning som sker med hjälp av ögat. Det vill säga det som är synbart utan att behöva ta prover eller bryta upp väggar eller golv. Fuktfläckar eller andra fläckar är ofta tecken på att något är fel. Upptäcks inte dessa fläckar vid besiktningen, går det inte heller att hävda dolda fel. Fläckar borde ha upptäckts.

Om fläckar, sprickor eller andra tecken på fel upptäcks bör man inte gå vidare med köpet förrän dessa fel är noggrant undersökta. Vägrar husförsäljaren att en ingående granskning görs, måste köpet avbrytas.

Dolda fel som är enkla

Om säljaren gör utfästelse om att huset är i bättre skick än i verkligheten, det vill säga ljuger om fel och brister så är det ett dolt fel.

Köparen har långtgående undersökningsplikt om husets skick. Men om säljaren, lovar, garanterar eller på annat sätt ge uttryck för att det inte finns några fel, så räknas det som dolt fel. Frågorna från köparen måste dock vara direkta, det vill säga inte svepande om husets skicka i största allmänhet. Ett exempel på direkt fråga är; "Har taket läckt in vatten någon gång som du känner till?". Svepande fråga är;"Är taket i bra skick?".